CELIAPP : les conséquences fiscales en cas d'impossibilité d'occuper sa propriété
Un jeune acquéreur montréalais de 25 ans se retrouve dans une situation délicate après avoir acheté un condominium de 400 000 dollars avec son compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP).
Une situation imprévue
L'acheteur avait prévu s'installer dans son nouveau logement en juillet 2026, reportant son déménagement en raison de la présence de locataires. Cependant, la perte de son emploi et sa décision de poursuivre des études à l'étranger dès l'automne 2026 l'obligent à reconsidérer ses plans.
Le problème : selon les règlements du CELIAPP, l'acquéreur doit occuper sa propriété dans les 12 mois suivant l'achat. Cette obligation soulève des interrogations sur les conséquences fiscales potentielles.
L'analyse des experts
Natalie Hotte, cheffe de pratique en gestion des risques fiscaux chez Raymond Chabot Grant Thornton, explique que la situation reste floue. "Il y a plusieurs conditions à respecter lors du retrait d'un CELIAPP, notamment d'avoir l'intention d'occuper l'habitation achetée dans l'année suivant le retrait", précise-t-elle.
L'expert souligne que l'Agence de revenu du Canada n'a pas encore établi de jurisprudence claire sur ce type de situation, le CELIAPP étant un régime récent créé en 2023.
Les parallèles avec le RAP
Les spécialistes s'appuient sur les règles du régime d'accession à la propriété (RAP) pour interpréter les situations ambiguës. Dans certains cas, comme les vices cachés, l'ARC reconnaît que l'intention initiale d'occupation peut suffire.
Pour notre cas : la perte d'emploi et les études à l'étranger constituent des circonstances légitimes qui pourraient justifier le report d'occupation.
Les risques et recommandations
Si l'ARC ne retient pas les arguments de l'acquéreur, le retrait du CELIAPP deviendrait imposable et s'ajouterait à ses revenus annuels. Toutefois, il conserverait ses droits de reparticipation pour l'année suivante.
Conseil essentiel : conserver toutes les preuves documentant les circonstances exceptionnelles qui justifient le report d'occupation au-delà des 12 mois réglementaires.
Perspectives d'évolution
Les experts anticipent que l'ARC rendra progressivement des décisions qui clarifieront les zones d'ombre du CELIAPP. Cette évolution jurisprudentielle permettra aux futurs acquéreurs de mieux comprendre leurs obligations et droits.
Cette situation illustre les défis pratiques auxquels font face les jeunes acquéreurs utilisant les nouveaux outils d'aide à l'accession à la propriété dans un contexte économique incertain.